创业者应该如何考察店铺？

如何评估商铺物业的价值？ 经常有人问我这个问题：这个店值多少钱？实际上，这个问题的答案不在于任何专家或开发者。或许投资者应该自己做一些小的研究，答案就在我们自己手里。 商铺是赚钱的工具，所以一定要保证我们的租客能在这个地方赚钱，这样才能保证他们长期稳定可靠的回报。因为没有人愿意亏本租一个空间，所以必须研究各个行业的成本模型。 我们在适宜经营服装行业的地段逛店铺，首先要了解周边服装店的经营状况，比如服装的档次(平均单价)、每周出货量、顾客类型等等。 一般来说，场地成本占其总成本的1/5到1/4。一个10平米的服装店，如果平均单价100元，每周出货30件左右，那么每天的营业额就是430元。考虑每年四个月的淡季营业额减半，对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本和8年的物业投资回报期，净售价应为21024元/平方米。这里还没有考虑税、租金、佣金等因素。 当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。新兴区域的商铺估值要复杂得多，要考虑市政交通、新建房屋等预期的人流量。不确定因素很多。在这么短的篇幅里，我们不可能把所有的详细方法都做出来，最简单的方法就是对同规模同档次的成熟区域进行考察，然后再考虑新区域的建设周期。毕竟消费模式不会有大的差距。 评估商铺的价格，不能简单的说这个区域的房子售价是多少倍，因为即使是同一个区域的商铺，因为适合的业态不同，价值也可能不一样。 什么是好的商铺物业？ 具有以下特点：适用行业广，人流量大，目标人流量高。 好的店铺一般有以下几个特点：适用行业广，人流量大，目标人流量高。从这个意义上说，一些甲级商厦的低层商铺是最好的商铺，商业街带来的是自然的人流，甲级写字楼的人流量大代表的是高贵的消费力.事实上，一些含金量很高的商铺往往被开发商留作长期投资，很少能进入市场流通。 要认识到，市场上能以销售形式套现的商铺往往是二流品种，投资时要谨慎。在交通便利，容易接触到人的地方，是首先考虑的，所以下铺远比上铺好；同时，要区分人流类型，休闲类人流的价值远高于交通类人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道。 人气是另一个重要指标。要看周边业务有没有发展起来或者有没有预期发展起来，周边有没有重要的客源。值得一提的是，窄街形成的双边铺结构要比宽路形成的双面铺结构有利得多。店铺的平面结构也很重要。一方面要有宽阔的门面去接触客户；另一方面，也是希望一个方形的格局方便店铺的布局。 目前在售的商厦分割商铺较多，在我看来是商铺投资中风险系数最大的一个。由于其位于商厦内部，会受到商厦管理者的管理思想和水平的制约，也会受到商厦内其他经营者的影响。无论如何，首先你要选择临街或者尽可能靠近出入口的泊位，这样会形成商厦内外夹击的局面，一旦出现空租，总是首当其冲的位置差。 店铺的选择是一个需要方方面面考虑的问题。创业者不能只关注租金或者客流。综合考虑后，可以发现各方面的问题，找到