现代浴场的兴建程序

　　一、洗浴业兴建的基本程序 

　　洗浴业主是浴场物业的投资者和资产拥有者。他的目标是通过适度的资金投入，获得较为理想的投资回报率。为了确保这一最终目标的实现，他往往组织两方面的专业人事参与投资决策和项目的兴建，他们是管理公司和工程项目管理公司的人员。管理公司和工程项目管理公司将从不同的侧面来参与主持浴场兴建的全过程。简单地说，前者侧重于软件，后者侧重于硬件。 

　　现代浴场兴建的一般程序可以概括为：以业主为主体，组织管理公司和工程项目管理公司，包括技术设计部门和总承建商，完成洗浴项目的规划、设计、建造、经营准备和经营管理实施的全过程。各参与部门的功能与工作内容在下面相关部分会展开论述。

　　二、制定洗浴项目开发的两个重要文件 

　　洗浴项目开发需要制定两个重要的指导性文件：(1)洗浴项目的可行性研究报告；(2)洗浴项目的总投资预算文件。当然，上述两个文件也可以结合为一个文件，即洗浴项目的可行性分析。

1、洗浴项目的可行性研究报告 

　　由管理公司依据本地的市场行情信息，提供拟建浴场的选址、类型、档次、规模等方面的咨询意见，预测其经营效益。由工程项目管理公司会同技术设计部门，依据管理公司的咨询意见，初步估算建造的投资额。综合上述两方面的资料，运用静态与动态的投资效益和投资偿还期的测算法，编制浴场经营可行性分析报告，初步确定其投资效益和偿还投资本息的年份。可行性分析报告是浴场业主投资决策的依据。

2、洗浴项目的总投资预算文件 

　　洗浴项目的投资预算又可以分为两部分：有关物业建造部分的投资，包括土建、机电、内装饰和市政配套等，这由技术部门编制；有关浴场经营管理方面的投资，包括经营管理的物品、市场推广、促销、公关、人员配备、培训以及相应的经费等由管理公司编制。 

　　上述两部分的总和，再加上适当的不可预见费，即为洗浴项目兴建的总投资预算。

　　三、管理公司在浴场兴建中的功能及主要工作 

　　它受业主委托，负责洗浴项目发展的咨询服务，同时也是经营管理的承担者，其主要工作简述如下。

1、提供洗浴项目发展的咨询意见 

　　内容包括：(1)浴场选址、类型、档次与规模；(2)浴场内部各类客房的数量分布、分配，餐饮场所特色和公共设施的功能；(3)浴场市场营销策划与经营测算。

2、策划浴场经营管理模式 

　　内容包括：(1)经营管理组织机构；(2)人员编制配备、工资水平；(3)各部门经营管理程序；(4)制订经营管理的方针和政策。

3、筹备浴场经营管理物品 

　　内容包括：(1)客房用品、设施；(2)餐厅用品、设施；(3)厨房用品、设施；(4)其他经营管理的用品、设施；(5)各类原料。

4、探索并明确客源市场 

　　内容包括：(1)调查研究，确定浴场的目标客源结构与市场定位；(2)组织对外宣传；(3)组织对外公关工作；(4)建立销售网络。

5、编制浴场经营预算 

　　内容包括：(1)试营业预算；(2)正常营业预算；(3)五年营业规划与测算。 

6、招聘人员与实施培训 

　　内容包括：(1)招聘中、高级经营管理人员；(2)招聘基层服务人员；(3)实施全员培训。 

　　管理公司在做好上述各项准备工作基础上，对浴场设施、设备进行验收、接管，然后着手浴场的试运转，并逐步过渡到浴场的正式开业。

　　四、洗浴工程项目管理公司在浴场兴建中的功能及主要工作 

　　它受业主委托，负责浴场建造的组织和监督工作。工程项目管理过程是随项目的准备工作而开始的，并以建成交付使用而结束。其基本任务可以概括为：最优地实现该项目的建造总目标，也就是以尽可能少的费用、尽可能快的速度和优良的工程质量建成工程项目，使其实现预期的功能。为了完成好这一基本任务，在工程项目建设全过程的每个阶段上，都要做好以下四方面的工作： 

1、组织工作 

　　内容包括建立相应的管理机构，制定工作制度，选择设计、施工单位，撰写各类招标文件，并实施招标等。

2、合同工作 

　　内容包括签订委托设计合同，施工总承包合同与专业分包合同，以及对合同文件进行准备和对合同进行管理等。

3、进度、质量的监督控制工作 

　　内容包括协调、监督和控制各有关单位的工作完成情况、施工质量和工期等。

4、财务工作 

　　内容包括进行项目的可行性分析，控制投资数额和工程成本，结算工程款，处理索赔事项和组织工程决算等。

　　五、洗浴项目技术设计部门的工作 

　　它由项目管理公司推荐并经业主认可，然后由项目管理公司与各技术设计部门签订设计合同确定的。技术设计部门包括：建筑师、结构工程师、机电专业工程师和测量师，其中以建筑师为主体。

(1)建筑师负责设计和总体的组织与协调，担任浴场项目技术设计的总负责人。
(2)结构工程师按建筑师的意图，完成建筑物的结构设计。
(3)机电专业工程师负责整个浴场专业机电设备系统的设计与有关技术方面的意见。
(4)测量师在建筑师的指导下，负责浴场项目建造的概算与预算的编制，各类招标文件的编制以及对招标文件有关数量方面的评估。 

　　上述四方面的人员是浴场整个项目的技术设计承担者，其中以建筑师为项目设计的总负责人。

　　六、洗浴项目承建商的工作 

　　它们是由项目管理公司组织招标选出，并经技术设计部门审核、业主认可，最后由项目管理公司与总承建商或专业分包商签订承包合同确定的。它们是整个浴场项目的材料、设备和施工的承担者。总承建商是施工的总负责人。

　　(1)总承建商负责整个浴场项目建造的组织与协调工作，它还要完成基础与主体结构及土建等主要施工任务。

　　(2)机电专业承建商一般分为以下几种：①电气；②空调；③给排水；④电话；⑤电脑；⑥闭路电视、音响；⑦消防；⑧厨房工程；⑨电梯工程等。

　　(3)装饰承建商负责：①外装饰；②客房装饰；③公共场所装饰。
 
　　总之，浴场项目的兴建是一个软件与硬件相结合，经济、技术、设计、设备材料、工程管理施工相结合，多工种前后衔接、交*进行的系统过程。浴场业主通过管理公司和工程项目管理公司，控制浴场兴建的全过程，力求确保在预算范围内，保质、保量、保工期地完成浴场的建设任务，及时交付使用，实现预期的洗浴项目的投资目标。