商业地产行业有句名言：“零售业成功的第一个条件是地段，第二个条件是地段。”无论是大型商场、便利店、连锁店.为商业活动选择一个地点是非常重要的。商业设施选址的意义在于，它是一项长期投资，直接关系到企业经营的战略决策，是零售企业以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的决定性因素，是制定企业经营目标和战略的重要依据。那么选择商业地产的尺度是什么呢？
1、客流规划是重要因素
商家对选址有一定的要求，不同的商家对商业地产的选址也不同。客流规划是商业选址过程中选择门店位置最重要的因素。商业中心是消费中心。在经济效益方面，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客。从成本效益的角度来看，需要充分利用城市中的各种基础设施，以争取最大的聚集效益，因此城市人口分布的空间形态是商业中心形成和发展的重要制约因素。
苏宁电器集团副总裁、华北区执行董事范志军认为，大型社区不一定要在那里开店，还要看社区的人流量。比如方庄地区，这里的社区足够大，但是开个家乐福或者麦德龙都没有问题，因为人口多，日常用品消耗大，但是不适合开电器等耐用消费品店。因为小区容量是一定的，而且是成熟小区，电器需求饱和，电器产品更新换代周期比较长，没必要再开电器店。而且其他小区的人不会因为买个彩电或者冰箱就非要去方庄，同质化产品太多。这样客流无法保证，选择在那里开店是不明智的。
金飞鸿电信营销总经理曹立东表示，他们的选址一般会在商家比较密集的地方，周边的商业业态比较丰富，这样客流量会比较大，客流会相互补充，相互带动。
2、交通状况要好
事实上，交通状况直接影响客流。国外大型商业地产的发展经验表明，一个城市只有进入汽车社会，或者开始进入汽车社会，购物中心才能真正在一个城市发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
世联房地产顾问有限公司商业事业部何小川认为，对于任何一种物业形式，交通条件都是非常重要的。在商品销售范围最大化的原则下，选址要使交通成本最小化。商业中心最佳交通可达性的本质是所有购物者到达中心的旅行时间之和最小。
目前我国大部分城市住宅郊区化并不普遍，家庭汽车普及率不高。所以大型商场一般选择位于市中心。因为交通便利，可以吸引更多的乘客。比如北京的东方广场，位于繁华的商业中心王府井，整个商圈带动，从而保证了东方广场的客流。
曹立东说，今年新开的店要选在交通便利、停车方便的地方。这样会让更多的人喜欢在这里购物，对销售会有好处。
3、与城市规划相结合
在商业选址的过程中，也要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，既要考虑在规划地块内设置足够数量的停车位，又要考虑城市交通系统的支持。
范志军说，“我们选址的时候，对于外行人来说不是一个好的选择
符合政府的整体规划是商家在选址过程中必须考虑的问题。“‘十一五’规划中，全市的规划和商业的规划分为两轴、两带、多中心。这个时候如果商业选址还是按照过去的思路，我觉得会和政府的整体规划发展不相称，也会形成这种商业选址问题。”他说。
比如国际知名连锁店沃尔玛的选址，他们会沿着高速公路去找，根据高速公路延伸到哪里，在高速公路的出口处建一个店铺。可能这个区域这个时候还没有开发，房子和地价都比较便宜，但是一两年后，这个地方马上就会变成一个商业繁华区或者地价快速上涨。所以商业选址要结合政府规划。
4、定制化是大势所趋
除了以上三个因素，开发商提供给商家的产品也很重要。不同的商业品种对商业地产的要求不同，需要满足商家的要求。商家在选址的时候也会选择自己的产品。所以，现在很多商业地产开发商都推出了定制服务，产品定制已经成为大势所趋。
明天，第一城市房地产商业发展中心主任陈云峰告诉记者，他们更重视定制在商业地产开发中的实施。比如他们为麦德龙定制了一整块12000平米的商业面积，结果出乎意料。麦德龙来了之后，家乐福来了，沃尔玛也来了。在这个过程中，形成了一个原则，谁能买全产品，就为他定制。比如你想做游泳池，前期土建工程按照你的要求完成，就不用反复修改，造成不必要的浪费。
范志军还说，开发商很少考虑开发的房子是做什么生意的。比如前期选址的时候发现房子的小隔断和消防已经做好了，但实际上并不符合我们大卖场的需求，会导致重复建设。隔断又要拆了，防火又要重做，无形中增加了不少成本。
所以他认为应该用现代思维去开发商业产品。只有这样，才能促进商业地产的健康发展。
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