粥店老板的理想旺铺

　　旺铺百态开栏语 

　　人们总是依据预期作出投资的选择，商铺市场的投资炽热正是这种过于美妙的预期在作祟。理想形态下的投资报答让人迷失了方向，招致市面上空置的商铺有增无减，而实践投资收益的上下只要投资者心知肚明。投资商铺真就那么收入？ 

　　作为商铺的最终用户，商家也许最有话语权，倾听他们的选铺实际，投资人便会更明智，进步区分商铺优劣的才能；开发商能增加修建渣滓的发生，防止陷于进退维谷的为难地步。我们这个栏目正是想经过商家选铺的进程和经历，来理解市场需求，透析商铺投资进程中应留意的成绩。这里也希望有更多的商家来此作客，谈谈您选择商铺的观念。

　　选铺人粥店老板张先生 

　　粥店老板张先生，30多岁，西南人，有8年餐饮行业的经历，曾就职北京某著名饮食店总经理。2004年1月开端本人创业，开设第一家粥店。目前共有7家连锁粥店，散布在霄云路、世纪城和小西天等地。

　　旺铺规范最看好写字楼群左近背靠社区的商铺 

　　很佩服张先生的目光，短短一个多月，这家位于小西天左近的店铺已然火起来了，还未到就餐工夫，店内已陆续来了不少客户光临。关于一年开7家店带来的压力，张先生说，除关注资金方面的成绩外，选铺妥当与否很关键。 

　　“如今选店铺我最关怀三个方面。”张先生说。第一，环保能否过关。比方政府要求相似粥店这样的餐饮店不能开在居民楼下，临近开设店铺，装置的烟道需求高过居民楼，因而，开发商设计的店面要具有后天的条件。 

　　第二，交通。古代城市的顽疾之一是交通，郊区内的停车位紧缺，餐饮店开在繁华地带，这一矛盾尤为突出。普通一个百万平方米的餐饮店要求有5个车位，但如今的店铺少数配置缺乏。张先生举例，小西天的这家粥店早晨营业3小时，先后要停留80多辆车，车位分明不能满足。 

　　第三，客流。客源的多少决议了粥店的收益，客源分活动和固定两类。活动客源是指经过各种交通工具可以抵达的人群，左近的交通便当是一必要条件。固定客源则是写字楼和左近居民。张先生的粥店人均消费25～30元，很合适白领阶级消费，开设在写字楼集中地域的店面至多可以确保半夜就餐的客流，但仅有午餐消费群是不够的，因而还需依托成规模的小区做后台，向纵深开展。张先生表示，写字楼群左近，背靠社区的商铺最看好，但绝不会开在小区内，一来是小区内的客流能够无限，二是小区的保安会限制外人进出，阻碍生意。 

　　由于郊区内的店铺越来越稀缺，将来粥店也将向郊区开展，但张先生表示，本人还不看好社区商铺运营，短期内粥店不会选择开在近郊的大型社区。

　　特别照顾租价不是最重要确实定要素 

　　本钱收益直接关系到商家的利润，如今市面上餐饮业竞争剧烈，招致企业准入门槛高、投入大，有形中装修、广告、运营等方面的本钱添加，联系了利润空间，因而，普通的短期租赁将难以为继，张先生7家粥店都签署了8～13年之间的租赁合同。他表示，有些业主推出的3年租期其实回绝了很多商家。 

　　不难发现，虽然这几年餐饮业用房需求增多，商铺租价有所趋升，房租并不是商家本钱中最中心的局部。张先生以为，一些隐性本钱让商家莫衷一是，如转让费。好的门面房炒作成分大，价钱攀升速度惊人，一个店面仅转让费就高达50～100万元，转让费大多无法走账，带来商家运营回收困难。 

　　他表示，将来几年租价的下跌幅度不会太大，一方面受供给增量大的影响，另外，租价下跌过快埋伏了危机。租价过高，运营者无法承受将致使商铺空置，与住房不同，商铺只需一年呈现一个月的空档，先前跌价挣的那点利润就赔出来了。而即使是好地段，高租价带来商家频繁更替，呈现“终年变换霸王旗”的景象，将招致其他运营商家和消费者发生“店铺地段价值差”的错觉，有益投资和店铺将来的租价下跌。

 
　　选铺感言好的店铺还是难找 

　　选家好店铺不是那么容易。张先生说，他的车一年跑了3万公里，简直看尽北京市内的门面房，还是觉得好店铺难寻。看中的店面大多在运营中，即使在不死不活的生活线上挣扎，只需不亏本，商家根本不愿转让。 

　　新开发的店铺被看中的很少，许多楼盘都没有明白商定用处，商铺设计开发存在很多缺陷，无法运用。有业主甚至将商铺装修得十分豪华，连外墙都铺上了大理石，他说：“铺装大理石损害了两方的经济利益。商家需求有展现空间，装上本人企业的标识挡住了门口的大理石，形成糜费。” 

　　张先生表示，商家希望展现自家共同的店面作风，毛坯型商铺契合他们的心意，一些排水设备齐备，自然气到位，水电气有足够发扬空间的框架型店铺便根本合适粥店的硬件要求。店铺面积不大，300～500平方米是他的最爱。