店铺选址的顶级秘籍(一)(组图)

“扣上你的第一颗扣子”！

店铺的成功运营涉及16个要素，环环相扣，缺一不可。但最重要的是——的位置。如果这第一步做不好，即使后续的下单、陈列、导购管理、销售服务等方面做得再好，也很难达到目标销售业绩。

如果销售不理想，不仅会耗费大量的人力、物力、财力，还会给经营者带来更大的损失。

其实选店经营就像我们早上起床穿衬衫一样，一定要准确的系好第一颗扣子。否则，无论你怎么仔细准确地系好下面的扣子，整个衬衫扣子还是会错位！

关键秘籍(一)3354你的“心上人”在哪里？

通常在店铺选址的过程中，我们总是希望找到人流量最集中的地段，认为人流量越大，地段越好。有些人甚至看租金就觉得租金越贵的店越好。其实这些认识都比较片面和笼统。仅仅看人流量或者租金来找店，很可能会把你引入一个陷阱：租金贵，成本高，人流量大，但是进店率低，成交率低，利润低。这种“三高三低”的现象显然会让你“入不敷出”。

所以人流量固然重要，但更重要的是这个位置的人流量是否是你品牌的有效人流量。也就是目标消费群体聚集的地方。品牌定位有一定的区域范围。从客户的年龄、职业、社会角色、经济收入、文化背景等因素来区分目标消费群体，去不同的地方购买。

比如服装，休闲风格低的品牌一般适合学生，刚参加工作收入低的人，时尚风格高的品牌一般适合工作时间长收入高的人。这两类顾客的服装购物场所自然是有区别的：年轻和低收入群体喜欢逛人流量大、整体价格低的服装店集中街区；偏爱昂贵时尚的人喜欢逛购物环境好、配套齐全、人流量小的地方。广州路车流量很大，但假设奢侈品牌LV选择在这里销售，也不会有理想的表现。

整体的商业氛围决定了客流的主流定位。上海的休闲装主要分布在南京路，中高档女装主要分布在淮海路。比如南京湖南路服装一条街，逐渐聚集了一大批年轻化、休闲化、运动化的品牌，而高档成熟服装开始慢慢萎缩。

每到周末，这条街上人来人往，熙熙攘攘。但仔细观察发现，主流客户是年轻、时尚、高度个性化的青少年。一家在这条街经营了十几年的成熟高端女装，往往因为停车不方便，环境嘈杂嘈杂而不愿意在这里购物，而更多的高端顾客反而去了基德广场或者金鹰商场。

哲学上的理解，任何事物都有利有弊。“双韧剑”会一直存在于你的服装生意中，尤其是店铺的选址。那么，在选择服装店的地址时，你是如何对待自己品牌的竞争对手的呢？在管理上，竞争对手在产品定位上的雷同会在销售上“分一杯羹”，给服装管理带来竞争压力，这是劣势之一。

但另一方面，在同类竞争品牌聚集的商圈环境中，也吸引了大量同类目标客户。尤其是二线服装品牌选址的重要因素是要考虑：这个地点有没有竞争类似的一线品牌？有利于在一线品牌旁边开店，通过“傍大款购物”带动目标消费者光顾，让这个品牌的销售得到光顾。

在茫茫人海中找到自己的“心上人”并不容易。我们不仅要小心谨慎，还要采用一些巧妙的技巧，即一种专业的选址“流量路线”测量工具。带上秒表，诚实的员工，笔，笔记本，还有一双慧眼“雪亮的眼睛”，站在你要选择的店铺前，如实记录过往的数据如人流，车流，通过时间，目标消费者数量，竞争品牌的入驻率等。最后，你可以使用以下工具表进行一定时间的收集、总结和分析，用科学的数据帮助你做出服装经营中第一个也是最重要的决策：3354选址。从而有效避免你在选址上的感性和冲动，当然也避免了你生意上的“致命陷阱”。

“时间段”是指店铺一天的运营时间，一般为10:00-22:00。然后以1小时为该运营时间段的评价单位，分析每个不同时间段的过往人流、车流量以及相关指标的变化情况。从而判断该路段的客流高峰期、目标客户的主要集中时间以及客流走向。当然，评价的时间单位也可以是2-3小时或半小时。如果需要详细反映客流指标的规律，可以以半小时为单位；如果只是对客流有个大概的了解，也可以以2-3小时为单位。

“客流/车流量”是指在评估期内，通过目标店铺的人和车的总数。这个指标反映的是：目标门店所在地的商业氛围和客户聚集能力的高低。以前老话说“一步不如三城”。离店址一步之遥，可能会造成30%的生意差。这和人流线(人流的线)有关系。如果有人走到这里转了，这个地方就是客人到不了的地方。只是一个小巷子，生意却差了很多。所有这些在选址时都要考虑进去。

比如对店前人流量的测量，就是记录规划位置的人流量，测量单位时间内有多少人经过该位置。除了位置所在的人行道上的行人流量外，还应测量道路中间的交通流量(包括骑自行车的人)。是否计算马路对面的车流量取决于马路的宽度。即使道路狭窄，道路宽度超过一定标准，一般也是隔离带。顾客又不能来消费，所以不算马路对面的车流量。

但是，这只是一个笼统的量化指标。如果要做详细深入的分析，还要知道“目标消费者数量”。从“目标消费者数量”这个指标，可以分析店铺是否有针对性吗？如果这个指标的比例高一点，店铺运营的成功率就高一点！

　　主客流方向是由右至左，根据人体工程学的规律：人体在行进过程中观察物体，视线是斜前方30-45度，因此，A店铺主要集中顾客视线点就在1号位置，该位置是A店铺吸引顾客进店的“黄金视线区”。新品上市，A店铺就要将其强项产品（比B、C、D店铺产品有优势的系列）主推陈列在1号位置。
　　另外，这个指标反映的也是该位置是否被竞争对手截流？因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就买A店铺的服装，除此外前面的B店铺看也不看。如果顾客在B店铺挑选了服装，那么，到你家店铺选择的机率就大大降低了。
　　人流是有一个主要动线的，例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。 
　　“竞争对手的进店数量”一定程度上可以比对反映出同类产品经营的适应性。如果竞争对手门头和橱窗、灯光都没有大问题，进店率却很低，那么实际上无形中已经给你敲了警钟：这条街针对目标消费群的适应性是否存在问题？当然，也可帮助你在后续该店铺的经营中，对比你自己的进店率，从而切实找到经营上的差距。 
　　 “聚客点”是指聚集客流的地点，如：公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、带横道线的十字路口等。聚客点越多，说明人流量就越大，“人气”就越旺。肯德基成功开店的原则是：“努力争取在最聚客的地方和其附近开店”。所以，附近的聚客点每增加一点就为你的正确选址增加一分，当然，相应的租金费用也会随之增加。 
　例如：重庆杨家坪核心商圈的肯德基店，明显具备了许多“聚客点”：附近有大型百货商场-新世纪商场、重百；大型超市——家乐福；银行-建设银行、工商银行、交通银行、中国银行；地下购物中心；休闲广场；电影院；地铁站；公交车站5个；出租车站3个等。如图所示： 
　　

　（本图片由“我要创富网”转载自中国服装网）该肯德基店的平面位置图（红色原点为肯德基所在位置） 
　　

　　　　　　　　　　该肯德基店门前的客流量巨大 
　　例如：上海淮海路上某服装店铺A“聚客点”的状况分析： 
　　

　　　　　　　　　　　　　　A品牌的位置平面分布图 
　　

　　　　　蓝色圆圈为A店铺的位置；红色圆圈为其“聚客点”——十字路口和旅店 
　　

　　　红色圆圈分别为A店铺对面的“聚客点”——公交车站；妇女用品商店；伊势丹商场