租赁式商铺私下转租风险多

【业主反映】3.5万元转让费打水漂
     近日，晋江王先生反映，他于2004年4月在泉州市区益华电脑城转租了一间店面，当时支付给原来的承租方3.5万元转让费，并由电脑城原商管部吴经理签名见证。之后，于同年4月24日到电脑城招商部办理过户手续。
     到了今年4月，王先生由于业务转移，不再需要使用店面，于是，王先生也打算像两年前那样，把店面以3万多元转让给新的承租方。但在这个时候，电脑城却以合同到期为由，收回了店面。
     对此，王先生感到十分难以接受，为什么当初别人可以把店面转租给他，而他要以同样的方式把店面转租给新的承租方时，店面却被电脑城收回了呢？当时支付的3万多元转让费，岂不是白白地打了“水漂”？
【记者调查】租赁式商铺转租频繁
     根据王先生反映的情况，记者随后展开了调查。据益华电脑城商管部黄经理介绍，益华公司拥有电脑城内商铺的产权，而且公司在与承租方签订的《经营场所租赁合同》中，明确禁止承租方“擅自将场所转租、转让或转借他人”，否则益华公司“有权终止合同，且押金不予退还”。
      至于“由电脑城原商管部吴经理签名见证”一事，黄经理表示，吴某只是私人签字见证，未加盖公司的印章，因此，吴某的行为只能代表其个人行为，并不能代表公司行为，更不能代表公司默认了商铺可私下转让的行为。
     尽管电脑城明确禁止商铺转租行为，但记者在调查中了解到，承租人私下转让店面并获取转让费的现象还是时有发生。而二手、三手承租人由于风险防范意识不强，没有直接与店面所有人联系，只好承担高额的转让费。
     其实，电脑城内出现的炒铺行为，只是泉州商圈炒铺现象的一个缩影。据了解，大幅上调商铺租金、频繁转让租赁商铺等炒铺行为，在泉州中山中路、打锡街、南俊巷、涂门街和津淮街等成熟商业街内都普遍存在。
     中山中路目前单店的转让费用在5万～10万元之间，而打锡街的叫价已不低于15万元，最高的达到二十来万元。
【律师解析】转租须经出租人同意
     对于王先生的问题，记者采访了福建厦门联合信实律师事务所泉州分所廖逸律师。据廖律师介绍，根据合同法的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
     一手承租人转让店面的承租权，均需取得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租必须具备以下条款之一：一是在租赁合同中已经约定“允许转租”的条款；二是房东在租赁合同之外另行出具的同意书。
     一手承租方没有取得出租人的书面同意，转租时，出租人可以直接解除与一手承租方之间的租赁合同。因此，二手、三手承租人事先要有足够的了解和风险预见能力。
【专家提醒】炒铺要重视防范风险

     近年来，商铺经济一直是投资者关注的目标，民间也有“商铺是金，住宅是铜”和“一铺养三代”的说法。
     随着去年房产新政的实施及国家控制楼市住宅炒卖的政策出台，一部分原先用于住宅炒作的资金被抽出，转而进入商铺炒作，这就导致了近两年来，泉州的商铺炒卖日趋激烈。 
     店面二次出租收取转让费的情况，不管在泉州还是其他城市都屡见不鲜。转让费也从几万元到几十万元不等，即使是空店，转让费也是如此，并且节节攀高。
     一些房地产业内人士认为，商铺炒卖对于商业市场，有着很大的刺激和活跃作用；但过于频繁和激烈的炒作，则容易在短期内迅速将泡沫吹大，经营利润被高额的租买成本强行拧干。
     另外，对眼下正在进行商铺炒卖，特别是租赁商铺的炒卖，国家尚无政策限制。因此，如何理性投资商铺、规避不必要的投资风险，不能不引起投资者的重视。