商铺租赁中如何保证承租方的解约权

     在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己特殊情形下解约退租的权利。否则，当你由于某种原因需要解除合同的时候，就会产生纠纷和损失。
案例：
     今年4月份，吴先生看中一处沿街商铺打算用来做餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。但到了装修接近完毕的时候，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法做餐饮。而且商铺的基本设施不能达到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。

    吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。当然，吴先生还是认为，房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。
律师点评：
　　对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。

　　1、出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。

　　2、由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一定的补偿。

　　3、由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。而如果双方在合同中做些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。